Rapport fra strategigruppen om tallmateriale, alternative strategier og organisering m.m. for
Bjerke Travbane AS, Bjerke Travbane Eiendom AS og Norsk Travsportsenter AS
Oslo, 15/3 2012
Innhold;
Del 1; Sammendrag
1. Mandat og gruppen
2. Utført arbeid
3. Tallmaterialet
4. Konklusjoner og anbefalinger
Del 2; Dagens situasjon
1. Eier- og organisasjonsstruktur
2. Bjerke
3. Nannestad
Del 3; Tallmaterialet
Del 4; Mulighetene fremover
1. Bjerke
2. Nannestad
3. Verdier eiendommen på Bjerke
Del 5; Organisering
Del 6; Samarbeid med andre hesterelaterte virksomheter
Del 7; Sammendrag alternative strategier
Sammendrag
1.1 Mandat og gruppen
Strategigruppen ble nedsatt den 27. oktober 2011 etter forslag fra styrene i Bjerke Travbane AS (BT), Bjerke Travbane Eiendom AS (BTE) og Norsk Travsportsenter AS (NTS) og med tilslutning fra styret i Det Norske Travselskap (DNT).
Gruppen ble gitt følgende mandat;
- Fremlegge gjennomarbeidet tallmateriale
- Utarbeide alternative strategier og organisering for de tre virksomhetene og
- Vurdere samarbeid med andre hesterelaterte virksomheter.
Gruppen har bestått av
- Arnlioth Heltberg
- Hanne Maria Norskog-Inger
- Rune E. Gustavsen og
- Rolf Gulbrandsen
Sistnevnte ble i ettertid oppnevnt som leder.
I tillegg har Anne Mathisen og Rolf Westad deltatt i arbeidet.
1.2 Utført arbeid
Gruppen har hatt 6 fellesmøter og har gjennomført befaringer på Bjerke, Nannestad og Åby Travbane i Göteborg. Videre har det vært gjennomført møter med leder Bjerke bydel Steinar Arnesen og Oslos byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen. Som en del av arbeidet har det også vært gjennomgang av tidligere handlingsplaner, vedtak og utredninger, regnskap og tallmateriell.
Gruppen har begrenset sitt arbeid til kun å omfatte selskapene BT, BTE og NTS.
Dagens selskapsstruktur er vist i Vedlegg 1. Selv om virksomheten på Bjerke formelt drives i to selskaper, har vi i denne rapporten omtalt dem flere steder som en enhet.
Det har vært en kontakt med Norsk Hestesportsenter (NHS) på Starum for å se om det er grunnlag for et eventuelt samarbeid.
Grunnet den korte tidsfristen gruppen ble gitt, har gruppen konsentrert seg om nåsituasjonen, tallmateriale, mulige tiltak på kort sikt og langsiktige utviklingsalternativer på et overordnet nivå.
Eventuelle større omlegginger må utredes og planlegges mer detaljert i egne prosesser.
1.3 Tallmaterialet
I nært samarbeid med regnskapsavdelingen har selskapenes økonomiske status basert på faktiske regnskaper for 2011 blitt gjennomgått. Sammenstilt med deres investeringsbehov og ønsker, samt godkjente budsjetter for inneværende år, er fremtidig likviditetsbehov beregnet.
Selskapenes behov for investeringer er vist i Vedlegg 2. Sammenstilling av regnskaps- og budsjett tall og beregning av fremtidig behov for likviditet er vist i Vedlegg 4.
Til talloppstillingene vil vi knytte følgende kommentarer;
- Selskapene har svært stram likviditet og vil med dagens budsjetter ved utgangen av inneværende år sannsynligvis samlet ha kun 5,0 – 6,0 MNOK i fri likviditet til investeringer etc. Dette er bekymringsfullt.
- Både BT og BTE har i midlertid store etterslep i vedlikehold og behov for oppgraderinger. Antatte minimums behov etter 2012 er beregnet for BT ca. 6 MNOK og for BTE ca. 13 MNOK, dvs. til sammen ca. 19 MNOK. Dette er et behov som må gjennomføres innen kort tid uansett hvilke valg som tas for fremtidig drift på Bjerke.
- Ovennevnte tall inkluderer ikke midler (ca. 6,0 MNOK) til å kunne gjennomføre en omregulering av parkeringsplass nord.
- Dersom minimumsbehovet for investeringer og vedlikehold gjennomføres i løpet av 2012 og 2013 og reguleringsarbeidet for parkeringsplass nord påbegynnes, vil sum saldo bank for BT og BTE pr 31/12 2012 sannsynligvis få en underdekning på nesten 25,0 MNOK. Dette er en situasjon som ikke kan tillates og ikke må oppstå.
23,0 MNOK av denne underdekningen er knyttet til investeringene på Nannestad.
- I tillegg til minimumsbehovet vil både videre drift i nåværende form og/eller omlegging/utvikling på Bjerke kreve investeringer.
- Eventuelle investeringer for videre utbygging av NTS kommer i tillegg til de ovennevnte summene.
- BTE har sannsynligvis ingen mulighet for å søke ytterligere avdragsutsettelse og har ingen/liten kapasitet til å ta opp nye lån.
- BTE har i dagens situasjon heller ikke økonomisk kapasitet til å ta ansvaret for en videre utvikling på Nannestad.
- Dagens virksomhet på Bjerke kan ikke opprettholdes over tid uten vesentlig forringelse av kvalitet. Skal BT og BTE overleve, er det nødvendig med omstilling med tilhørende nye investeringer. Midler må enten tilføres eller frigjøres gjennom f.eks. salg av eiendom til å finansiere omstillingene.
- BTE har ikke likviditet til å sette i gang regulering av parkeringsplass nord eller andre planleggings- eller utredningsarbeider i egen regi for å frigjøre verdier for å skaffe seg midler til fremtidig omstilling/utvikling på Bjerke.
En utvikling på Bjerke for realisering av eiendommer krever enten tilføring av midler og/eller samarbeid med andre.
- Ved utgangen av 2012 vil BTE ha fordringer på/lån til andre baner/selskap på 9,2 MNOK og hvor det bare i liten grad betales rente.
I tillegg vil selskapet ha investert ca 23 MNOK på Nannestad som ikke kan forventes å forrentes.
1.4 Konklusjon og anbefalinger
- Likviditetsprognosene for selskapene er alvorlig. Kombinasjonen av at den løpende drift i BTE går med underskudd, det store oppakkumulerte behovet for investeringer og vedlikehold og det faktum at BTE har vært «bank» for andre travbaner og finansiert hele investeringen på Nannestad, krever omlegginger.
- Etterslepet i investeringer og vedlikehold vil medføre at virksomheten på Bjerke ikke kan påregnes opprettholdt på dagens nivå i årene som kommer.
- Så snart det er utsikter for bedring i likviditetsprognosene må vedlikeholdet komme i gang igjen. Uansett hvilke langsiktige løsninger som velges for virksomheten på Bjerke, må det meste av det oppdemmede behovet for investeringer og vedlikehold gjennomføres.
- For å få noe handlingsfrihet bør BTE innlede forhandlinger om å
• få gjort opp utestående hos Biri Travbane
• få DNT til å overta aksjene i NTS og eiendommen og anleggene på Nannestad og få oppgjør for de investeringene som BTE har hatt i denne forbindelse.
- BTE bør snarest starte arbeidet med å regulere parkeringsplass nord og klargjøre denne for salg. Et slikt arbeid kan enten gjøres i egen regi eller i samarbeid med andre.
Frigjorte midler fra salg av denne eiendom (antatt i størrelsesorden 50 – 75 MNOK) vil kunne finansiere både hele det oppdemmede behovet for investeringer, vedlikehold og nye behov.
En gjennomføring vil kunne ta 3 – 4 år og eventuelle mellomløsninger må vurderes.
- BT og BTE bør starte arbeidet med en plan for å legge om virksomheten på Bjerke til å bli bærekraftig og til å gå i driftsmessig balanse over lang tid.
Det er gruppens vurdering at dette sannsynligvis innebærer en nedbygging av trener- og amatørvirksomheten, og Travskolen og flytting av disse til f.eks. Nannestad. Bjerke vil da kunne fremstå som en ren toto/racing bane, og det muliggjør også frigjøring av store deler av eiendommen i tillegg til parkeringsplass nord som kan selges og frigjøre midler (antatt minst 100 – 150 MNOK), som i sin helhet vil kunne finansiere omleggingen, samt nødvendig utbygging på Nannestad.
En eventuell omlegging bør skje over lang tid, f.eks. 5 – 10 år, men vil kunne koordineres med et eventuelt salg av eiendommer med tilhørende frigjøring av midler til finansiering av omstillingen.
Gruppen forutsetter at eventuelle frigjorte midler gjennom salg av eiendom på Bjerke vil bli forbeholdt brukt til omstilling og videreutvikling av Bjerke.
- På kort sikt synes det praktisk at BT og BTE får et felles styre.
- BTE bør styrke seg faglig med kompetanse innen eiendomsforvaltning.
1. Dagens situasjon
2.1 Eier- og organisasjonsstruktur
Selskapsstrukturen er vist i Vedlegg 1.
BT er 100 % eiet av DNT.
Ca. 93 % av aksjene i BTE er eiet av DNT men de øvrige 7 % er fordelt på flere mindre aksjonærer.
NTS er 100 % eiet av BTE.
DNT er således den reelle eier og øverst ansvarlige for alle tre selskapene og deres virksomhet på Bjerke og Nannestad.
BTE er eier av alle eiendommer og anlegg som brukes av BT på Bjerke og av NTS på Nannestad.
BT og BTE har felles ledelse og administrasjon, men styrene har ulik sammensetning.
NTS ledes på en temporær basis av dagens generalsekretær i DNT. Selskapet har et eget styre.
2.2 Bjerke
Virksomheten på Bjerke drives i dag i to ulike selskap. Racing- og totalisatorvirksomheten drives av Bjerke Travbane AS (BT), men anleggene og eiendommen eies og forvaltes av Bjerke Travbane Eiendom AS (BTE). BTE er også eier og forvalter av eiendommene på Nannestad.
I tillegg til racing- og totalisatoraktivitetene omfatter den travsportslige virksomheten på Bjerke i dag blant annet;
- Fire staller for profesjonelle trenere (80 bokser)
- To amatørstaller (30 bokser)
- Travskole (12 bokser)
- Diverse treningsområder/fasiliteter med bane, sløyfe etc.
Kapasitet til ca. 140 hester fordelt på overnattingsbokser og spiltau.
Videre er det besluttet å etablere en ny travskole.
I tillegg drives eiendomsforvaltning av bygninger og lokaler som leies ut på kommersielle vilkår til ulike selskaper/organisasjoner. Noen av disse har tilknytning til travsporten, mens andre har ingen relasjoner til primærvirksomheten på Bjerke.
Fra gjennomgangen vil vi påpeke følgende forhold;
- Som en følge av en nedprioritering av investeringer og vedlikehold på Bjerke over lang tid, har bygningsmassen et betydelig oppgraderings- og vedlikeholdsbehov. Beregning av behovet er vist i Vedlegg 2.
- En stall (Langstallen) må rives.
De 5 andre staller som er fra samme tidsepoke er også i svært dårlig forfatning, og en oppgradering er trolig mer kostbar enn å rive og bygge nytt. Som eksempel er tatt inn en intern inspeksjonsrapport for Travskole stall 1 utarbeidet av driftsavdelingen, Vedlegg 3. Eksternt firma er nå engasjert for å få en uavhengig tilstandsrapport.
- Skal banen opprettholdes som en moderne racing bane også i fremtiden trengs ytterligere oppgraderinger.
- Skal vedtaket om at det skal være travskole, amatørstall og plass for f.eks. 2 trenere (ca. 40 bokser) på Bjerke opprettholdes, vil det kreve investeringer.
- Det er i dag utfordringer med overvann som forurenser Alnaelven som en følge av antall oppstallede hester. Det er løpende dialog med OVV, men et eventuelt krav om renseanlegg kan bli svært kostbart uten at det i dag foreligger en klar kalkyle.
- Parkeringsplass nord kan utnyttes til annet formål og eventuelt avhendes uten at det vil kreve omlegging av den øvrige virksomheten. Dog må p-behovet for ansatte, gjester og ikke minst tilskuere bli ivaretatt.
- Dersom man velger å bygge ned trenervirksomheten og utvikle Bjerke til kun å omfatte en racingbane, kan deler av områdene syd for banen omdisponeres slik at arealer også her kan frigjøres og eventuelt selges.
Den samlede løpende drift på Bjerke (BT + Bjerke-delen av BTE) innebærer i dag et driftsunderskudd på ca. 2,0 MNOK/år.
Samlet minimumsbehov for investeringer og vedlikehold (ref. Vedlegg 2) er per i dag anslått til totalt nærmere 19 MNOK på Bjerke fordelt hhv med 6 MNOK på BT og 13 MNOK på BTE. Underskuddet i den løpende drift medfører at dette tallet vil øke over tid.
I tillegg til disse tallene kommer eventuelle senere investeringsbehov knyttet til videre drift og/eller omstillinger.
Investeringer knyttet til regulering av parkeringsplass nord (ca. 6 MNOK) for eventuelt salg er ikke inkludert. Innregnes dette i det øvrige behovet, er det totale minimum behov for investeringer og vedlikehold ca. 25 MNOK. Er det ønskelig med fortsatt drift på Bjerke over tid, må dette beløpet ansees som et minimum som vil måtte påregnes uansett hvilke alternative fremtidige driftsformer som velges.
Anleggene på Bjerke kan sannsynligvis ikke belånes ytterligere. Driftsunderskudd og investeringer må finansieres enten ved tilskudd fra f.eks. DNT eller ved salg av eiendeler/tomter.
2.3 Nannestad
Anlegget er under utbygging med forventet ferdigstillelse i løpet av våren 2012. Arbeidet har i perioden 01.08.11 – 31.12.11 vært ledet av Rune E. Gustavsen som konsulent på deltid. Etter ansettelse som DNTs generalsekretær f.o.m. 01.01.12 har han fortsatt som leder, hvilket skal være av temporær basis inntil hovedavtalen i forbindelse med utbyggingen er gjennomført.
Etter igangværende utbygging vil anlegget i hovedsak omfatte:
- 3 trenerstaller med totalt 72 stallplasser
- Amatørstall med 24 stallplasser (bygges våren/sommeren 2012 som en del av betalingen for eiendommen)
- Dosert treningsbane på 1.000 meter og kupert treningssløyfe på ca. 4 km.
- Klubbhus
- 1 privat «stall tun» med potensial for bygging av ytterligere 9 stall tun
- Bolighus for ansatte med 2 leiligheter.
Totalt investert beløp av BTE på Nannestad vil da være ca. 23 MNOK inklusive 1,0 MNOK for aksjene i NTS. Som en følge av beslutningen om overtagelse av virksomheten på Nannestad ble det innledningsvis gjort en rettet emisjon i BTE mot DNT på 10,5 MNOK. Resten av investeringen er i sin helhet finansiert gjennom lånopptak i BTE med sikkerhet i eiendommene på Bjerke.
Forventet et løpende driftsunderskudd på ca. 1,0 MNOK/år eks. renter på investert kapital på Nannestad. Innregnes BTEs finanskostnader for sine investeringer på Nannestad er driftsunderskuddet på ca. 2,0 MNOK/år.
Det foreligger i dag en plan for en mindre utvikling på Nannestad, men ingen endelig beslutning om igangsettelse er tatt. Det er ikke utarbeidet noen langsiktige planer og/eller budsjetter for eventuell større utvikling.
I forbindelse med DNTs vedtak om Nannestad ble det også bestemt at det skulle etableres et utviklingsfond for virksomheten. Gruppen kjenner ikke til hva som har skjedd med fondet i ettertid.
3.Tallmaterialet
I nært samarbeid med regnskapsavdelingen har selskapenes økonomiske status, basert på faktiske regnskaper for 2011, blitt gjennomgått. Sammenstilt med deres investeringsbehov og ønsker, godkjente budsjetter for inneværende år er fremtidig likviditetsutvikling utarbeidet.
Selskapenes behov for investeringer og vedlikehold er vist i Vedlegg 3. Sammenstilling av beregningene av likviditetsbehovet er vist i Vedlegg 4.
I talloppstillingen er de formelle tallene for BTE splittet opp i en Bjerke-del og en Nannestad-del. Splittingen er forsøkt gjort så nøye som mulig og etter beste skjønn.
Ved gjennomgang av talloppstillingene er det nødvendig å skille mellom «investeringer» og «likviditet». Likviditet omfatter i tillegg til investeringene andre poster som blant annet avdrag lån etc. Videre tar oppstillingen hensyn til beholdning i bank. Betegnelsen «Basis likviditetsbehov» pr 31/12 2013 etc. er den likviditet som er antatt nødvendig for at saldo bank er lik null.
Det fremlagte tallmaterialet viser;
Stram likviditet:
- Med dagens budsjetter er det beregnet at selskapenes samlede frie likviditet for bruk til fremtidige investeringer, ved utgangen av inneværende år, kun vil være i størrelsesorden 5,0 – 6,0 MNOK.
Vedlikehold og investeringsbehov;
- Både BT og BTE har stort etterslep i vedlikehold og behov for oppgraderinger.
Antatt minimums behov etter 2012;
BT ca. 6,0 MNOK og BTE ca. 13,0 MNOK, dvs. til sammen ca. 19,0 MNOK
- Ovennevnte tall omfatter ikke nødvendige midler (ca. 6,0 MNOK) for eventuell regulering av parkeringsplass nord.
- I tillegg til minimumsbehovet vil videre drift og/eller omlegging/utvikling på Bjerke kreve investeringer.
- Eventuelle investeringer for videre utbygging av NTS kommer i tillegg til de ovennevnte summene.
Likviditet og investeringskapasitet;
- Dersom minimumsbehovet for investeringer og vedlikehold gjennomføres i løpet av 2012 og 2013, samt at reguleringsarbeidet for parkeringsplass nord settes i gang, vil saldo bank for BT og BTE pr 31/12 2012 vise en underdekning på nesten 25,0 MNOK.
23,0 MNOK av denne underdekningen er knyttet til investeringene på Nannestad.
- BTE har sannsynligvis ingen mulighet for å søke ytterligere avdragsutsettelse og har ingen/liten kapasitet til å ta opp nye lån.
- BTE har over tid vært benyttet som bank/finansieringskilde for travsporten. Ved utgangen av 2012 vil BTE ha fordringer på/lån til andre baner/selskap på 9,2 MNOK og hvor det bare i liten grad betales renter. Biri Travbane står for 7,4 MNOK av dette beløpet. Oppgjør av dette mellomværende vil umiddelbart bedre likvidsituasjonen til BTE. Hele oppgjøret vil være helt ny fri likviditet for selskapet.
Videre vil BTE ved slutten av inneværende år ha investert ca. 23 MNOK på Nannestad som ikke kan forventes forrentes. Dersom hele eller dette beløpet kan tilbakebetales BTE vil også dette være helt ny fri likviditet for selskapet.
- BTE har i dag ikke likviditet til å sette i gang regulering av parkeringsplass pord eller andre planleggings- eller utredningsarbeider i egen regi for å frigjøre verdier for å skaffe seg midler til fremtidig omstilling/utvikling på Bjerke.
- BTE har i dagens situasjon heller ikke økonomisk kapasitet til å ta ansvaret for en eventuell videre utvikling på Nannestad.
- Skal BT og BTE kunne opprettholde virksomhet neste 2 – 3 år er det nødvendig med omstilling og frigjøre midler til å finansiere omstillingene.
4.Mulighetene fremover
4.1 Bjerke
I DNTs handlingsplan 2010 - 2015 er Bjerke Travbane definert som landets riksanlegg og representasjonsanlegg. Planen slår fast at anlegget bør oppgraderes og at det er viktig at det fremstår som et velholdt og veldrevet anlegg og at det bør settes i gang et eget utviklingsprosjekt, «Bjerke 2015», hvor blant annet realisering av arealer som kan tilføre kommersielle verdier, f.eks. parkeringsplassene og muligens indre bane, innarbeides.
Bjerke Travbane står i dag for ca. 22 % av samtlige løpsdager i Norge og ca. 24 % av spilleinntektene. Dette er ca. 100 % mer enn bane nr. 2.
I tillegg til Bjerke Travbane har DNT definert 10 andre anlegg som totoanlegg, men kommenterer at det bør være en gjennomgang av disse anleggene for å kartlegge status og lage en 5 års plan for hva som bør gjøres.
DNT skriver i sin handlingsplan at man bør ha gode sportslige baner, og bør satse mer på kvalitet enn kvantitet.
Gruppen ser at det er to hovedalternativer for Bjerke;
1. Drive virksomheten videre som i dag, gjennomføre det forsømte vedlikeholdet og etablere travskolen i hht foreliggende vedtak.
Det akkumulerte minimumsbehovet for investeringer og vedlikehold for BT og BTE til sammen på 23,7 MNOK må gjennomføres. I tillegg vil det være behov for investering i
rivning og oppføring av ny stall, anslått til 15,0 MNOK.
2. Bygge ned treningsvirksomheten og amatørstallene og flytte alle, eller deler av disse, sammen med travskolen til Nannestad.
Dette gir Bjerke mulighetene for å konsentrere seg om toto/racing aktivitetene, og enten ved at en del staller og fasiliteter opprettholdes eller at banen rendyrkes til kun å bli en moderne racing bane på samme måte som på Åby i Gøteborg.
Uansett er etterslepet i vedlikeholds- og investeringsbehovet så stort at det akkumulerte minimumsbehovet på 23,7 MNOK må gjennomføres.
En større oppgradering og ombygging vil kunne kreve store investeringer på Bjerke estimert til;
• Oppgradering publikumsplass, antatt 14,4 MNOK
• Utbygging av indre bane, antatt 80,0 MNOK
En nedbygging av stallene med flytting av trenervirksomhetene til Nannestad vil
kreve investeringer i størrelsesorden 30,0 MNOK.
Alternativ 1 kan sannsynligvis finansieres gjennom regulering og salg av parkeringsplass nord. Et mulig salgsproveny vil kunne selv etter skatt gi tilstrekkelig fri likviditet til en gjennomføring, dog må en finne en finansiell mellomløsning til en omregulering er gjennomført og salg er mulig.
Dette alternativet gir i midlertid ingen reell utvikling på Bjerke. BTE vil fortsatt gå med driftsmessig underskudd, de fleste anlegg vil fortsatt være gamle og behovet for oppgraderinger og vedlikehold vil ikke bli mindre i fremtiden.
Det er videre usikkert i hvilken grad myndighetene over tid vil tillate at det stalles opp og trenes hester på Bjerke i samme omfang som i dag. En eventuell omlegging vil uansett kreve lang tid (5 – 10 år) og det kan synes nødvendig å starte en planprosess som tar høyde for dette allerede nå.
Alternativ 2 krever store investeringer, men etter en gjennomføring vil travsporten sitte igjen med nye og moderne staller og anlegg både på Bjerke og på Nannestad. En nedbygging av stallene med flytting av trenervirksomhetene til Nannestad vil kunne frigjøre ytterligere eiendom på Bjerke i tillegg til parkeringsplass nord som kan avhendes til å finansiere utbyggingene og omleggingen.
En gjennomføring må nødvendigvis tas over lang tid (f.eks. 5 – 10 år), og kan skje i etapper slik at eventuelt salg av eiendom og frigjøring av midler kan skje før de store investeringene på Bjerke settes i gang.
En total ombygging på Bjerke etter samme modell som Åby kan frigjøre områder som er
5 - 6 ganger større enn parkeringsplass nord og vil kunne medføre at virksomheten blir bærekraftig slik at driften vil kunne gå i balanse.
Alternativ til å finansiere investeringene gjennom salg av deler av eiendom på Bjerke er tilførsel av kapital fra eier og/eller travsporten for øvrig.
4.2 Nannestad
Det er bestemt at anleggene på Nannestad skal være et nasjonalt treningssenter for travhester og skal fremstå som et anlegg hvor det er attraktivt for trenere å etablere seg..
Det er en uttrykt målsetning at driften over tid økes slik at anlegget blir selvfinansierende.
Dersom anlegget skal bli attraktivt for trenere å etablere seg, må Nannestad bli et aktivt senter og treningsfasilitetene utbygges. Flytting av treningsaktivitetene, amatørene og travskolen fra Bjerke vil bidra til å øke aktiviteten.
Dette vil kunne kreve utbygging/investering i størrelsesorden
- 100 – 120 nye stallplasser
- Administrasjon og driftsbygning
- Rak-bane og andre treningsfasiliteter
- Hus for ansatte
- Maskiner og redskap
En eventuell utbygging vil kreve en investering i størrelsesorden 30,0 MNOK.
Antall ansatte må økes med 3 – 4 stk.
Målsetningen om at driften etter hvert skal bli slik at anlegget blir selvfinansierende, vurderes imidlertid ikke som realistisk uten driftstilskudd/støtte.
Også på Nannestad er det mulig å kunne frigjøre noen midler til investeringer gjennom
- Salg av tomter for ytterligere 9 stalltun – potensial totalt ca. 9,0 MNOK uten ytterligere investeringer/kostnader
- Salg av deler av området til oppføring av eneboliger. Netto potensial er midlertid begrenset, kanskje 2,0 - 4,0 MNOK, og krever positiv holdning i kommunen.
Uansett vil en slik mulighet ligge frem i tid.
Større utnyttelse/utvidelse utover dette ansees som begrenset. Deler av eiendommen er i dag fredet som «Vilt område».
Det foreligger ingen planer for en langsiktig utvikling på Nannestad.
4.3Verdiene av eiendommen på Bjerke
Det foreligger en rekke vedtak over tid om at parkeringsplassen foran Hestesportens hus, parkeringsplass nord, på ca. netto 10 mål skal søkes solgt, men arbeidet har ennå ikke kommet i gang. Bjerke ligger i et av Oslo prioriterte fortetnings- og utbyggingsområder, og samtaler med bydelsleder Steinar Arnesen i Bjerke bydel og Oslos byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen bekrefter at en utvikling av deler av Bjerke til f.eks. boliger vil være svært ønskelig. Eiendommene på Bjerke er i dag regulert til «hestesport» formål, og har liten verdi før en ny godkjent regulering foreligger.
En total ombygging på Bjerke til en ren racing-bane med tilhørende flytting av staller og trenervirksomheten til Nannestad etter samme modell som Åby, kan områder som er 5 - 6 ganger større enn parkeringsplass nord sannsynligvis frigjøres.
Reguleringsarbeidet for parkeringsplass nord vil kunne gjennomføres i løpet 3 år, mens omregulering av større deler av eiendommen vil kunne ta 5 år. Velger man strategier for Bjerke med finansiering som er basert på salg av eiendom må det tenkes langsiktig. Allerede ved eventuell start av reguleringen av parkeringsplass nord må en ha en oppfatning av en eventuell senere utbygging av resten av området slik at man ikke trår feil i det første reguleringsarbeidet.
Kostnadene til regulering av parkeringsplass nord er anslått til å være 6,0 MNOK.
Tilsvarende for regulering av resten av et eventuelt frigjort område er anslått til å være 8,0 MNOK.
Alternativt til å gjennomføre en regulering er å søke salg av eiendommene som de ligger i dag, men en verdi ved salg av et uregulert område er erfaringsmessig bare en brøkdel av hva verdien vil være når godkjent regulering foreligger.
Reguleringsarbeid gjennomføres ofte i samarbeid med en profesjonell eiendomsutvikler hvor utvikler bærer reguleringskostnadene slik at eiendomsbesitter ikke nødvendigvis behøver å legge ut penger til dette. Det lages en samarbeidsavtale som på den ene side sikrer eiendomsbesitters interesser med hensyn til endelig utforming, og på den andre siden sikrer maksimal utnyttelse/verdiutvikling.
Samarbeid med en ekstern utvikler kan være skattemessig gunstig.
Verdiene på Bjerke er imidlertid vanskelig å anslå. Hele området er tatt inn på Byantikvarens «gule liste» og angitt som «bevaringsverdig», og 3 av bygningene er i tillegg formelt fredet. «Bevaringsverdig» betyr ikke nødvendigvis at området ikke kan endres eller bygges ut, men reguleringsarbeidet kan kreve ekstra tid og restriksjoner/begrensningen kan bli pålagt. Hva dette konkret kan innebære er imidlertid ikke mulig å få svar på før et eventuelt arbeid med regulering igangsettes.
Gjennom kontakter med ulike eiendomsutviklere og meglere foreligger følgende anslag på verdien av parkeringsplass nord;
- Verdi som i dag. Fri parkering for ansatte og mot betaling for gjester og spillere. Drevet av BTE med kontroll av Q-park.
Netto parkeringsinntekt ca. 150.000 NOK/år; Verdi ca. 2,0 – 2,5 MNOK
- Verdi som regulert i dag – dvs. formål parkering, men utleie av ca. 175 plasser til eksterne. For øvrig fri parkering for ansatte og mot betaling for gjester og spillere. Drevet av BTE med kontroll av Q-park.
Antatt netto parkeringsinntekt 1,1 MNOK/år Verdi ca. 15,0 – 16,0 MNOK
- Verdi som ferdigregulert tomt med tillatelse til å føre opp 15.000 m2 boliger og 3.000 m2 hotell (dvs. i tråd med Links skisse fra 2006), dog justert for en løsning hvor disse byggene bygges oppe på en «plate» som muliggjør at dagens parkering for ansatte, gjester og spillere kan opprettholdes i en åpen underetasje;
Tomtegrunn for boliger; 15.000 m2 a 4. – 4.500,-/m2 Verdi ca. 60,0 – 67,5 MNOK
Tomtegrunn for hotell; 3.000 m2 a 3. – 3.500,-/m2. Verdi ca. 9,0 – 10,5 MNOK
Sum Verdi ca. 69,0 – 78,0 MNOK
Ved salg av en slik eiendom må det påregnes at det påløper skatt, begrenset oppad til 28 % av differansen mellom salgspris og bokført verdi, som sammen med eventuelt krav om nedbetaling på gjeld, vil komme til fradrag i frigitt likviditet. Eiendommene på Bjerke har svært lave bokførte verdier.
Av forsiktighets hensyn har vi antatt at salg av parkeringsplass nord kan tilføre BTE netto likvide midler i størrelsesorden 50,0 – 75,0 MNOK. Sannsynligheten for at oppnådde verdier kan bli høyere kan være tilstede.
For resten av området vil det sannsynligvis ikke bli mulig å få samme utnyttelsesgrad pga. gjeldene overordnede planer for bydelen med krav om friområder etc. I tillegg har dette området en gjennomgående høyspentledning som forringer verdien. Frigjorte midler ved eventuelt salg av resten av eiendommen mener vi allikevel minimum vil kunne bli mer enn det dobbelte av beløpene for parkeringsplass nord, dvs. minst 100,0 – 150,0 MNOK.
5.Organisering
Gruppen har noen synspunkter om dagens organisering og vil kommentere følgende;
NTS
Dersom vedtaket om at NTS skal være et nasjonalt travsportsenter skal opprettholdes, bør selskapet sammen med eiendommene på Nannestad overtas i sin helhet av DNT. Samtidig må selskapet få en lokal ledelse som kan ta ansvaret for driften og den videre utviklingen i nært samarbeid med DNT.
Fortsetter eierskapet slik det er dag er det fare for at virksomheten i NTS blir nedprioritert, og det blir et rent underbruk av Bjerke.
Dersom DNT overtar eiendommene på Nannestad bør BTE få tilbakebetalt sine investeringer. Dette vil tilføre BTE betydelig fri likviditet. Store deler av beløpet vil kunne la seg finansiere med sikkerhet i eiendommene på Nannestad.
BT og BTE
Selskapene drives i dag med felles ledelse, men styrene har ulik sammensetning. Det foreslås at selskapene får et felles styre.
Dagens administrasjon mangler kompetanse innen eiendomsforvaltning. Det foreslås at administrasjonen utvides med en person med relevant kompetanse.
6.Samarbeid med andre hesterelaterte virksomheter
En naturlig samarbeidende virksomhet er Norsk Hestesenter (NHS). Et introduksjonsmøte fant sted på Bjerke 07.12.11 hvor styreleder og direktør hos NHS deltok.
NHS har utviklet seg til å bli et svært viktig senter for mange hesterelaterte formål. Imidlertid har de store bygningsmessige utfordringer for eksisterende virksomhet og de har heller ikke tilstrekkelig overnattingskapasitet for personer som er med i undervisningsoppleggene på NHS.
NHS får i dag årlige bevilgninger fra Norsk Rikstoto på 23,0 – 25,0 MNOK pr år.
I møtet på Bjerke ble mulighetene diskutert for at et av deres kurs (f.eks. hovslager kurs) kan holdes på Nannestad. Dette vil imidlertid kreve at det føres opp et nytt bygg med hybelleiligheter for både stallpersonell og kurspersonell. Den overordnede bygningsplanen på Nannestad viser at det er plass for et slikt bygg.
Det var enighet om at virksomhet innen kurs og utdanning på Nannestad må ha et NHS «stempel». NHS har anledning til å utvikle kurs/utdannelsestilbud som kan gjennomføres andre steder, f.eks. på Nannestad.
NHS har signalisert at de ønsker å videreføre samtalene om mulig samarbeid. Form og omfang vil helt klart være avhengig av NTS rolle fremover og hvilke muligheter det gis til ytterligere investeringer på Nannestad.
Ut over dette møtet har det ikke vært kontakt med andre potensielle hesterelaterte samarbeidspartnere.
7.Sammendrag alternative strategier
Nedenfor er forsøkt satt sammen hovedalternativene gruppen ser for virksomheten på Bjerke. I praksis vil det for begge alternativer kunne være behov for endringer og justeringer.
Alt 1. Fortsette på Bjerke stort sett som i dag;
- gjennomføre minimum investeringene og vedlikeholdsbehov
- rive og bygge ny stall
- finansiere driften og investeringene ved salg av parkeringsplass nord
- fryse utviklingen på Nannestad og holde kostnadene på et minimum
Pengemessige konsekvenser;
- Minimum likviditetsbehov innledningsvis 25,0 MNOK
- Rive og bygge ny stall 15,0 MNOK
- Sum behov 40,0 MNOK
- Mulig fri likviditet fra parkeringsplass nord 50 – 75 MNOK
- Overskuddslikviditet til å dekke fremtidig
drift og vedlikehold 10 – 35 MNOK
Fordeler;
- Enkelt alternativ, minimum investeringsbehov
Ulemper;
- Ingen bærekraftig løsning som kan vare over tid.
- Den løpende drift vil fortsatt gå med underskudd
- Innebærer ingen utvikling på Nannestad
- Usikkert om virksomheten på Bjerke blir tillatt å fortsette i nåværende form
Alt 2. Bygge Bjerke om til en rendyrket racingbane og utvikle Nannestad til et aktivt travsenter for både trenere og amatører;
- gjennomføre minimum investeringene og vedlikeholdsbehov
- finansiere investeringene ved salg av parkeringsplass nord
- oppgradere publikumsplass
- bygge nye staller etc. på Nannestad og flytte trenere, amatører og travskolen til Nannestad.
- bygge ut indre bane
- finansiere disse investeringene ved salg av øvrige frigitte eiendommer.
Pengemessige konsekvenser;
- Minimum likviditetsbehov innledningsvis 25,0 MNOK
- Oppgradering publikumsplass 15,0 MNOK
- Nye staller etc. på Nannestad 30,0 MNOK
- Utbygging indre bane 80,0 MNOK
- Sum behov 150 MNOK
- Mulig fri likviditet fra parkeringsplass nord 50 – 75 MNOK
- Mulig fri likviditet fra salg øvrig eiendom 100 – 150 MNOK
- Overskuddslikviditet til å dekke nedbetaling
av gjeld og fremtidig utvikling 0 – 75 MNOK
Fordeler;
- Løsning for fremtiden
- Nye og oppdaterte anlegg både på Bjerke og Nannestad
- Kan være økonomisk svært fordelaktig
Ulemper;
- Større omlegging. Krever nøyaktighet i planleggingen og god gjennomføringsevne.
